Ocenění nemovitosti, na které se můžete spolehnout

Rozhoduje, kde dokument použijete. Pro soud, úřad nebo jiné řízení, kde má ocenění sloužit jako důkaz, potřebujete zpravidla znalecký posudek. Má zákonem dané náležitosti, znaleckou doložku a znaleckou pečeť. Pro jednání mezi lidmi, například pro dohodu dědiců nebo spoluvlastníků, prodej v rodině nebo pro vlastní orientaci, obvykle stačí odborný posudek. Je formálně jednodušší, a proto i levnější.

Nevíte si rady? Napište mi, k čemu dokument použijete, a poradím vám. Jde-li o soud nebo úřad, ověřte si požadavek i u svého právníka nebo přímo u instituce, která dokument chce.

Odhad realitní kanceláře je orientační názor na prodejní cenu. Často je zdarma jako součást nabídky na zprostředkování prodeje. Nemá předepsanou formu a soud ani úřad ho jako důkaz obvykle nepřijme.

Znalecký posudek zpracovává znalec zapsaný v seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti. Posudek musí být přezkoumatelný: podrobně uvádí podklady, použité metody a postup, jak znalec k ceně došel. Za vědomě nepravdivý posudek nese znalec i trestní odpovědnost. A na rozdíl od realitní kanceláře nemám žádný zájem na tom, za kolik se nemovitost případně prodá.

Obvyklá cena vyjadřuje, za kolik se podobné nemovitosti v daném místě a čase běžně prodávají. Používá se nejčastěji: pro dědictví, vypořádání majetku a soudní řízení.

Zjištěná cena se vypočítá podle oceňovací vyhlášky Ministerstva financí. Uplatní se hlavně pro daňové a úřední účely.

Tržní hodnota je odhad ceny na trhu. Používá se, když obvyklou cenu nelze spolehlivě určit, například u ojedinělých nemovitostí.

Pokud nevíte, kterou cenu potřebujete, zvolte ve formuláři „Nevím, poraďte mi“. Podle účelu vám doporučím správnou variantu. Podrobné vysvětlení najdete na stránce Obvyklá cena, zjištěná cena a tržní hodnota.

Posudek je písemný dokument, který popisuje, co jsem oceňoval, z čeho jsem vycházel a jak jsem k výsledné ceně došel.

Najdete v něm zadání a účel ocenění, označení nemovitosti, popis jejího stavu z prohlídky, použité podklady (například údaje z katastru nemovitostí), postup ocenění a výslednou cenu s odůvodněním. Znalecký posudek navíc obsahuje náležitosti, které stanoví zákon, včetně znalecké doložky.

Rozsah vždy odpovídá zadání a druhu nemovitosti.

Rád vám zpracuji nový posudek k aktuálnímu datu. Aktualizace staršího posudku mi ale práci většinou neulehčí: znovu musím ověřit stav nemovitosti a vycházet z aktuálních cen a platných předpisů. Cena aktualizace proto nebude výrazně nižší než cena nového posudku.

Ano. Ocenění k minulému datu je potřeba typicky v dědictví (ke dni úmrtí), při vypořádání majetku nebo pro daňové účely (například ke dni nabytí). Oceňuji pak stav nemovitosti a ceny platné k tomuto datu. Hodí se proto všechno, co tehdejší stav dokládá: fotografie, dokumentace, smlouvy nebo údaje o pozdějších úpravách.

Obvyklou cenu k minulému datu mohu určit nejdříve k roku 2014. K údajům o starších kupních cenách nemám přístup.

Pokud budete posudek předkládat soudu, řekněte mi to při zadání. Do posudku pak připojím doložku, že si jsem jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Tuto doložku nepřipojuji automaticky, jen když je potřeba. Posudek s doložkou soud hodnotí obdobně jako posudek, který si vyžádal sám (§ 127a občanského soudního řádu). Soud mě může předvolat, abych posudek vysvětlil nebo doplnil. Jak soud důkazy nakonec zhodnotí, je vždy na něm. Žádný znalec logicky nemůže slíbit výsledek sporu.

Posudek zpracovávám pro účel, který uvedete při zadání, například dědictví, prodej nebo jednání s bankou. Posudek určený pro jeden účel proto nemusí vyhovovat jinému.

Pokud ho chcete použít jinak, napište mi to předem. Poradím vám, zda stačí posudek doplnit, nebo je lepší zpracovat nový. Pokud půjde o soud nebo úřad, ověřte si požadavky i u svého právníka.

Znalce může ustanovit notář jako soudní komisař. Náklady na posudek pak zpravidla nesou dědici jako součást nákladů řízení. Dědici si ale mohou posudek objednat i sami a předložit ho notáři. Mají tak vliv na výběr znalce i na termín. Posudek, který si objednáte přímo u mě, platí objednatel. Mezi sebou se dědici mohou dohodnout, jak náklady rozdělí.

Pokud o vypořádání rozhoduje soud, vychází se podle současné judikatury Nejvyššího soudu z obvyklé ceny nemovitosti a z jejího stavu v době, kdy soud rozhoduje. Dohodnou-li se manželé mimo soud, poslouží jako podklad pro dohodu často odborný posudek.

Vyplatí se objednat posudek společně. Ušetříte za dva posudky proti sobě a hodnotu pak nikdo nezpochybňuje.

Ano. Společná objednávka je u dědiců, spoluvlastníků i manželů běžná a obvykle vyjde levněji než dva posudky. Jako znalec jsem nezávislý a nestranný. Zakázku nepřijmu, pokud bych měl k nemovitosti nebo k účastníkům vztah, který by mohl vzbudit pochybnost o mé nepodjatosti.

Ano. Hodnota spoluvlastnického podílu (obvyklá cena podílu) nemusí odpovídat poměrné části ceny celé nemovitosti. Kupující za podíly obvykle platí méně, než kolik by odpovídalo podílu na ceně celku. Podobně věcné břemeno, například doživotní právo bydlení, cenu nemovitosti zpravidla snižuje a samo má také hodnotu.

Pro samotné darování nebo prodej zákon posudek zpravidla nevyžaduje. Hodí se ale, když chcete znát spravedlivou cenu, například při vyrovnání mezi sourozenci nebo při prodeji mezi příbuznými. Využijete ho i tehdy, když cenu požaduje úřad nebo když ji potřebujete pro daňové účely.

Daňové dopady si vždy ověřte u daňového poradce nebo na finančním úřadě. Podle toho vám určím obvyklou nebo zjištěnou cenu a nabídnu znalecký nebo odborný posudek.

Banky pro hypotéky zpravidla používají vlastní odhadce nebo odhadce ze svého seznamu a znalecký posudek od klienta obvykle nepřijímají. Pro bankovní účely proto posudek zpracuji jen tehdy, když si předem v bance ověříte, že můj znalecký posudek přijme.

Termín zpracování najdete vždy v cenové nabídce. Závisí na náročnosti posudku, na mé aktuální vytíženosti, na termínu prohlídky a na tom, kdy budou k dispozici potřebné podklady. Máte-li pevný termín, například jednání u notáře nebo soudu, napište ho do poptávky.

Ano, cena v nabídce je vždy konečná. Zahrnuje i mé náklady spojené s vypracováním posudku, například dopravu na prohlídku. Zálohu předem obvykle nevyžaduji. Pokud by byla v konkrétním případě potřeba, bude uvedena v cenové nabídce.

Znalecký posudek předávám pouze v listinné podobě, vlastnoručně podepsaný a s otiskem znalecké pečeti. Standardně dostanete dvě vyhotovení. Pokud potřebujete jiný počet, domluvíme se.

Posudek si můžete převzít osobně. Zaplatíte při předání nebo předem, a to v hotovosti, nebo převodem na účet, včetně okamžité platby přes QR kód. Posudek vám také mohu poslat poštou, buď na dobírku, nebo po úhradě předem. Způsob předání si domluvíme při zadání.

Ano, prohlídka nemovitosti (místní šetření) je základem každého posudku. Domluvíme si termín a nemovitost si prohlédnu zvenku i uvnitř. Zjistím její stav, vybavení a provedené úpravy, pořídím fotografie a podle potřeby ověřím rozměry. Nemusíte nic zvlášť připravovat, stačí zpřístupnit všechny prostory. Podklady mi můžete předat přímo na místě.

Prohlídka rodinného domu trvá obvykle nejvýše hodinu, u bytu bývá kratší. Pro znalecký posudek je prohlídka podrobnější. Pokud posudek slouží jako podklad pro soud, bývá prohlídka zpravidla mnohem důkladnější, a proto i delší.

Přítomen musí být vždy někdo, kdo mi zpřístupní všechny prostory a podá mi potřebné informace o nemovitosti. Nemusí to být nutně vlastník. Pokud posudek zadá přímo soud, zvu na prohlídku vždy obě strany sporu.

Jen výjimečně: když není zajištěn přístup do nemovitosti a posudek je přesto nezbytné zpracovat. Nemovitost si pak prohlédnu zvenku a v posudku podrobně popíšu, z jakého předpokládaného vnitřního stavu a vybavení vycházím.

Ano, působím po celé České republice. Nejčastěji oceňuji v Olomouci a okolí, v okrese Olomouc a v Olomouckém kraji. U vzdálenějších nemovitostí zahrnu dopravu do cenové nabídky.

Oceňuji všechny druhy nemovitých věcí: rodinné domy, byty, bytové domy, rekreační chaty, garáže a další budovy, stavební pozemky, zahrady i zemědělskou půdu. Oceňuji také věcná břemena a spoluvlastnické podíly.

Každý znalec musí být zapsán v seznamu znalců, který vede Ministerstvo spravedlnosti. Můj zápis najdete v oficiálním seznamu znalců na seznat.justice.cz (otevře se v nové kartě). Jsem zapsán od roku 2006 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V seznamu si také ověříte, že mé oprávnění trvá a není pozastaveno.

Každý posudek zpracovávám nestranně a maximálně svědomitě. Výsledná cena vychází z prohlídky, podkladů a údajů o trhu, ne z přání zadavatele.

Pokud už při upřesňování zadání vidím, že se vaše představa o ceně výrazně liší od skutečnosti, upozorním vás na to předem a posudek vám objednávat nedoporučím. Ušetříte tak peníze: jiný nestranný znalec by s velkou pravděpodobností došel k obdobnému závěru.

Ano, zpracovávám revizní znalecké posudky. Posuzuji v nich všechny části revidovaného posudku a jejich soulad s právními předpisy. Revize je náročnější než běžný posudek, a proto bývá často i dražší. Cenu vám sdělím v nezávazné cenové nabídce.

Údaje z poptávky a dokumenty k nemovitosti používám jen k vyřízení poptávky a ke zpracování zakázky. Přílohy poptávky nejsou veřejně dostupné.

Podrobnosti najdete v zásadách zpracování osobních údajů v patičce webu.

Neprovádím oceňování stavebních prací, například ocenění škod na stavbě, cenu stavebních prací ani náklady na odstranění vad. Oceňuji nemovitosti, nikoli stavební práce. Mám sice oprávnění i v oboru stavebnictví (stavby obytné a průmyslové), věnuji se však především oceňování nemovitostí.